Грядут большие изменения по товариществам собственников и ЖСПК. Предполагаемые новшества вызывают бурные обсуждения

Законы, регулирующие управление общим имуществом совместного домовладения планируют откорректировать. Проект был опубликован на Национальном правовом портале. Некоторые пункты вызвали ряд вопросов. Что может измениться? А что обсуждают?

Речь идёт о проекте Закона Республики Беларусь “Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации”.

По мнению членов товариществ собственников, проект содержит много спорных, неоднозначных изменений и дополнений Жилищного Кодекса Республики Беларусь.

“Мы считаем очень правильным и своевременным включение в новую редакцию ЖК, которая вступила в силу 01.01.2020, требований к председателям правления товарищества собственников. Более чем десятилетний опыт   функционирования товарищества собственников показал, что вопросами управления и эксплуатации жилого фонда должны заниматься профессионально подготовленные, компетентные люди”.  

О противоречиях в Проекте Закона

За разъяснением мы обратились к председателю правления товарищества собственников по ул. К. Заслонова, 72, г. Солигорск Игорю Погребицкому.

Управление общим имуществом совместного домовладения товариществом собственников

Изменение: В целях управления общим имуществом совместного домовладения участники совместного домовладения вправе создать товарищество собственников в порядке, установленном статьями 156 и 157 настоящего Кодекса, за исключением случая, предусмотренного частью третьей пункта 1 статьи 185 настоящего Кодекса

Противоречия: в действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь данная статья предусматривает возможность создания товарищества собственников застройщиком до ввода дома в эксплуатацию. Застройщик может направить уведомления о проведении общего собрания, поскольку у него имеются персональные данные дольщиков. В случае изменения указанной статьи создать товарищество собственников станет невозможным, так как согласно ст. 1, 4, 5 Закона “О защите персональных данных” личные данные дольщики являются конфиденциальной информацией и не могут быть предоставлены инициативной группе, намеревающейся создать товарищество собственников.

Управление общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом

Изменения: 1. уполномоченным лицом является организация, назначаемая местным исполнительным и распорядительным органом в целях управления общим имуществом совместного домовладения, организации оказания и (или) оказания основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения, за исключением услуг водоснабжения, водоотведения (канализации), газо- и электроснабжения, определения исполнителей по содержанию (эксплуатации) объектов внешнего благоустройства, расположенных в пределах административно-территориальных единиц, и для осуществления иных функций, определенных законодательством.
2. Местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо:
2.1. на стадии строительства жилого дома, не позднее двух месяцев до запланированного дня ввода жилого дома в эксплуатацию, - если не создана организация застройщиков;

Противоречия: в соответствии со ст. 44 Конституции Республики Беларусь, собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. Неприкосновенность собственности, право ее наследования охраняется Конституцией Республики Беларусь.
Проектом Закона не предусмотрена ответственность уполномоченного лица перед собственниками имущества совместного домовладения. Уполномоченное лицо не несет обязанностей по предоставлению отчетности собственников имущества. Отсутствуют механизмы контроля за деятельностью уполномоченного лица.
Уполномоченное лицо – это организация, назначаемая в целях управления общим имуществом. На стадии строительства общего имущества еще нет, отсутствует объект для управления. Также у участников долевого строительства отсутствует право принимать решение о способе управления общим имуществом до ввода дома в эксплуатацию и после ввода.  

Договор на управление общим имуществом совместного домовладения является публичным

Противоречия: публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (п. 1 ст. 396 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Таким образом, нарушаются права собственников совместного домовладения в части свободного распоряжения своим недвижимым имуществом, поскольку невозможно будет согласовать либо изменить условия договора на управление общим имуществом совместного домовладения. Собственники имущества вправе только присоединиться к имеющейся редакции публичного договора.

Передача общего имущества

Изменения: в случае, если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется уполномоченным лицом, уполномоченное лицо вправе без проведения общего собрания участников совместного домовладения в интересах участников совместного домовладения передавать общее имущество совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения.
 
Противоречия: данная норма нарушает права собственников на распоряжение собственным имуществом, что идет вразрез со ст. 44 Конституции Республики Беларусь. Постороннее лицо не вправе самостоятельно решать судьбу общего имущества, это право может быть предоставлено только общему собранию участников совместного домовладения.

Документооборот

Изменения: копия протокола общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников направляется в районный, городской исполнительный комитет, местную администрацию района в городе по месту нахождения организации собственников не позднее пяти рабочих дней после проведения собрания, а при проведении общего собрания членов организации собственников в форме письменного опроса – не позднее пяти рабочих дней после подсчета голосов.

Противоречия: данная норма обяжет предоставлять копию каждого протокола, что создает дополнительный документооборот, отнимает время, которое можно использовать на непосредственную деятельность товариществ собственников. Директива Президента Республики Беларусь №2 от 27.12.2006 г.                                     "О дебюрократизации государственного аппарата и повышении качества обеспечения жизнедеятельности населения" содержит требование о том, чтобы дебюрократизация носила всеобщий, тотальный характер, проникать во все без исключения аспекты жизни общества, затрагивать деятельность всех государственных структур. Излишний документооборот противоречит смыслу вышеуказанной Директивы.

Один дом – один председатель

Изменения: гражданин может занимать должность председателя правления организации собственников в одной организации собственников.

Противоречия: принятие данной нормы является прямым нарушение статьи 21 Конституции Республики Беларусь. В соответствии с п. 1 ст. 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Таким образом, граждане вправе самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом. Соответственно граждане вправе самостоятельно выбрать форму управления своим имуществом. Проект Закона о внесении изменений в Жилищный кодекс Республики Беларусь лишает такой возможности, поскольку не разрешает избрать председателя правления организации собственников в нескольких организациях собственников.
В то же время ЖКХ, ЖЭУ, ЖРЭО, ЖЭС вправе взять на обслуживание неограниченное количество домов.  
Согласно абз. 4 п. 1 ст. 6 Жилищного кодекса Республики Беларусь Министерство жилищно-коммунального хозяйства в области жилищных отношений в пределах своей компетенции в порядке, установленном законодательством, обеспечивает развитие конкурентных (рыночных) отношений в области эксплуатации жилищного фонда.

В такой ситуации подрываются основы конкуренции, граждане не вправе избрать управляющего их недвижимостью по своему желанию. Отсутствие конкуренции в свою очередь ведет к снижению качества оказываемых услуг населению, увеличению числа жалоб, ухудшению уровня жизни граждан.

Также необходимо отметить, что в случае принятия изменений в Жилищный кодекс Республики Беларусь организации собственников в домах с малым количеством квартир лишатся председателя правления, так как не смогут предложить кандидату сопоставимую заработную плату (заработная плата выплачивается за счет членских взносов). В свою очередь оставшиеся председатели правлений организации собственников останутся не трудоустроенными и будут искать себе другое место работы (трудоустройство). Для небольших населенных пунктов данная ситуация будет критической.
К тому же ограничение работы по совместительству противоречит нормам ст. 343 Трудового кодекса Республики Беларусь.

Контракт

Изменения: после избрания председателя правления организации собственников, но не позднее пяти рабочих дней со дня принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о согласовании его кандидатуры, уполномоченный общим собранием (собранием уполномоченных) член организации собственников либо член правления организации собственников заключает с ним срочный трудовой договор (за исключением контракта) на период избрания.

Противоречия: контрактная система найма в Республике Беларусь определена Декретом Президента Республики Беларусь от    26.07.1999 № 29 (далее – Декрет № 29). Контракт – это срочный трудовой договор, является разновидностью срочного трудового договора.
Соответственно – запрет на заключение контракта с председателем правления нарушение Трудового Кодекса Республики Беларусь.

Аннулирование свидетельства

Изменения: основанием для принятия решения об аннулировании свидетельства о прохождении профессиональной аттестации является неоднократное (два и более раза в течение календарного года):
неисполнение председателем правления организации собственников обязательств, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи;
необеспечение исполнения законных требований местных исполнительных и распорядительных органов;
неустранение выявленных нарушений в установленный в требовании (предписании) местного исполнительного и распорядительного органа срок.
Местный исполнительный и распорядительный орган в случаях, указанных в части первой настоящего пункта, вправе принимать решение о необходимости аннулирования свидетельства о прохождении профессиональной аттестации.

Противоречия: свидетельство о профессиональной аттестации подтверждает компетентность председателя правления, а не его трудовую или исполнительскую дисциплину.  
Возможность принятия решения об аннулирования свидетельства о прохождении профессиональной аттестации местными исполнительными и распорядительными органами противоречит ст. 96 Кодекса об образовании. Указанная статья содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым документ об образовании отменяется (изымается) учреждением образования, а не местным исполнительным и распорядительным органом.
Свидетельство об аттестации выдается соответствующим учреждением образования. Учреждение образования производит обучение, проводит экзамен и выдает соответствующее свидетельство об аттестации. Местный исполнительный и распорядительный орган не является учреждением образования и не может разрешать вопросы отзыва свидетельств, которые он не выдавал.

Отчёты

Изменения: организация собственников обязана ежегодно не позднее 1 февраля предоставлять сведения о своей деятельности в районный, городской исполнительный комитет, местную администрацию района в городе в порядке, установленном Министерством жилищно-коммунального хозяйства.

Противоречия: данная норма создает дополнительный документооборот. Директива Президента Республики Беларусь №2 от 27.12.2006 г. "О дебюрократизации государственного аппарата и повышении качества обеспечения жизнедеятельности населения" содержит требование о том, что дебюрократизация должна носить всеобщий, тотальный характер, проникать во все без исключения аспекты жизни общества, затрагивать деятельность всех государственных структур. Излишний документооборот противоречит смыслу вышеуказанной Директивы.

Отчисления на капитальный ремонт

Изменения: со дня вступления в силу настоящей статьи средства от внесения собственниками жилых и (или) нежилых помещений, нанимателями, арендаторами, лизингополучателями жилых помещений, членами организаций застройщиков, дольщиками, заключившими договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, платы на капитальный ремонт зачисляются на специальные счета, открытые (открываемые) местными исполнительными и распорядительными органами.

Противоречия: отсутствуют механизмы контроля указанных средств со стороны граждан, не предусмотрена отчетность местных исполнительных и распорядительных органов по данным денежным средствам. Общественность не может проконтролировать целевое использование указанных денежных средств. Не определен порядок возврата денежных средств со специальных счетов, открытых местными исполнительными и распорядительными органами.

Изменения: средства, указанные в части второй настоящей статьи, а также начисленные проценты за пользование такими средствами могут быть использованы организациями собственников для возмещения затрат на капитальный ремонт жилых домов после получения предварительного согласования местного исполнительного и распорядительного органа.

Противоречия: необходимо предоставить возможность разместить денежные средства на депозитах банков, а не консервировать на специальных счетах, где они подвергаются инфляции. Конкретные сроки использования средств на капитальный ремонт не известны, деньги могут годами находиться на специальных счетах. Инфляция будет уничтожать реальную покупательную способность данных денежных средств. К моменту проведения капитального ремонта денежные средства не покроют необходимые расходы. Проценты по вкладу могут сохранить данные денежные средства, а в некоторых случаях и приумножить.

Одно товарищество – один дом

Изменения: организации застройщиков и товарищества собственников, созданные до вступления в силу настоящей статьи на базе нескольких многоквартирных жилых домов, обязаны в течение одного года со дня вступления в силу настоящей статьи реорганизовать или ликвидировать организацию застройщиков или товарищество собственников.

Противоречия: обслуживание нескольких домов одним товариществом собственников решает одновременно несколько задач: снижает расходы по оплате заработной платы обслуживающего персонала, экономит материальные ресурсы, уменьшает членские взносы собственников общего имущества совместного домовладения.

Эта норма вызовет возмущение собственников жилых помещений, так как их лишают права распоряжаться собственным имуществом, права выбора, возможности получения качественных жилищно–коммунальных услуг.
В свою очередь ликвидация товариществ собственников и организаций застройщиков и переход жилых домов на обслуживание в ЖКХ существенно увеличит нагрузку на ЖКХ и не позволит гражданам получать дополнительные жилищно-коммунальные услуги, к которым они привыкли, будучи членами товариществ собственников и организаций застройщиков.

Работники товариществ собственников и организаций застройщиков останутся без работы, а выплаты при их увольнении за досрочное расторжение трудовых договоров станут дополнительными расходами собственников жилых помещений.

Предлагаемый проект Закона не содержит процедуры реорганизации, ликвидации товариществ собственников и организаций застройщиков

В случае реорганизации невозможно применить нормы ст. 54, 55 Гражданского кодекса Республики Беларусь, поскольку зачастую несколько домов обслуживаются общим имуществом (электрощитовая, теплоузел, слаботочка и многое другое). Жильцы домов совместно вносили денежные средства на строительство данного имущества. Не решен вопрос, каким образом будет происходить компенсация данных расходов жильцам, оставшимся без товарищества собственников и организаций застройщиков.

В случае ликвидации товарищества собственников в нескольких домах, дом, оставшийся без товарищества собственников, не сможет организовать новое товарищество собственников, поскольку проект изменений в Жилищный кодекс не предусматривает такой возможности, так как в данной ситуации вводится уполномоченное лицо. Такое обстоятельство вновь нарушает права собственников на свободное распоряжение собственным имуществом согласно п. 1 ст. 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Согласно ст. 66 Закона “О нормативных правовых актах” нормативный правовой акт не имеет обратной силы, то есть не распространяет свое действие на отношения, возникшие до его вступления в силу, за исключением случаев, когда он смягчает или отменяет ответственность граждан и юридических лиц и т.д.

Нормативные правовые акты, иным образом ухудшающие положение граждан и юридических лиц (возлагающие дополнительные (увеличенные) по сравнению с ранее существовавшими обязанности или ограничивающие в правах либо лишающие имеющихся прав), не имеют обратной силы, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Как отмечают члены товариществ собственников, Проект Закона затрагивает интересы очень большого количества  граждан Республики Беларусь. Одно из решений корректировки проекта – создание рабочих групп с привлечением представителей органов госуправления, председателей организаций собственников, других заинтересованных сторон по выработке и обобщению предложений по изменениям и дополнениям в  Жилищный Кодекс.

Отдел новостей “Электронного Солигорска”